Nell’eventualità che un condomino o un soggetto estraneo al condominio, ad esempio l’addetto
alla pulizia delle scale, il manutentore dell’ascensore, il postino e altri, subisca un infortunio
transitando sulle parti comuni dell’edificio, occorre accertare le cause che hanno determinato
l’infortunio per attribuire le responsabilità. Se un bambino corre per le scale e cade
accidentalmente fratturandosi la gamba, la colpa non può essere imputata a nessuno. Ma,
qualora la caduta sia causata da una piastrella rotta del pavimento o da una chiazza di olio non
rimossa, il condominio è chiamato a rispondere dell’incidente e a risarcire la parte lesa, salvo
l’assicurazione globale fabbricati.
Tralasciando la responsabilità penale – connessa alla posizione di garanzia che compete
all’amministratore (articolo 40, comma 2, del Codice penale) – che è personale e per colpa
extracontrattuale, l’articolo 2051 del Codice civile, sulla responsabilità da custodia, dispone che
«ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il
caso fortuito». Il custode dello stabile è il condominio stesso, ossia i proprietari delle singole
unità immobiliari, obbligati a vigilare e a mantenere in buono stato i beni comuni, così da non
recare danni ad altri condòmini o a soggetti terzi.
Nei condomìni in cui è nominato l’amministratore, in caso di incidente causato da beni comuni,
il condominio può successivamente rivalersi sull’amministratore tenuto a mantenere efficienti
gli impianti (articolo 1130 del Codice civile), in forza del vincolo di mandato che deve eseguire
con diligenza. L’amministratore ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose
comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non
rechino danni a terzi o agli stessi condòmini. Persino in caso di appalto a terzi per lavori di
ristrutturazione può persistere l’obbligo di custodia in capo al condominio, nonché l’obbligo di
rispettare norme specifiche in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro (Dlgs 81/2008). Nei
condomìni privi di amministratore, responsabili sono tutti i condòmini.
L’amministratore è soggetto solo all’azione di rivalsa che il condominio può esercitare nei suoi
confronti. Per l’articolo 1218 del Codice civile, l’amministratore è tenuto al risarcimento del
danno, a meno che non provi che lo stesso derivi da una causa a lui non imputabile. Sul punto,
certa giurisprudenza non completamente condivisa, ha osservato che «la responsabilità
extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile – secondo l’articolo 2051 del Codice –
esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la
possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al
condominio medesimo» (Cassazione 17983/2014). E ancora: «la violazione dell’obbligo
contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di
un’autonoma responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio, che opera sul
piano della responsabilità contrattuale (articolo 1218 Cc), ponendo a carico del creditore
l’individuazione dello specifico inadempimento ascritto al debitore e consentendo a quest’ultimo
di liberarsi provando l’assenza di colpa; dal che consegue che la possibilità di rivalsa del
condominio nei confronti dell’amministratore per il recupero di somme che il primo abbia
dovuto pagare a terzi danneggiati da beni condominiali non può operare sul piano
dell’affermazione di una diretta responsabilità in base all’articolo 2051 Cc dell’amministratore,
ma presuppone lo specifico accertamento di una responsabilità contrattuale del detto
amministratore nei confronti del condominio».
(Marco Panzarella e Matteo Rezzonico, Il Sole 24ORE – Estratto da “La guida rapida”,
16 settembre 2019)
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